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李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，廣州住房公積金管理中心向社會公開征求《廣州商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》的意見，也就是“商轉(zhuǎn)公”。具體來說，就是指公積金繳存人申請將其在公積金貸款承辦銀行尚未結(jié)清的商業(yè)貸款余額全部轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。就當(dāng)前住房市場運(yùn)行的態(tài)勢來看，“商轉(zhuǎn)公”政策具有重要的意義。

從今年以來的市場結(jié)構(gòu)來看，住房消費(fèi)屬性或大宗消費(fèi)屬性的特征越來越明顯，典型如低價(jià)位二手房源成交占比明顯增加。以廣州為例，根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，6月份廣州總價(jià)在200萬元以下的二手房占比45%，200萬-300萬元的占比21%，合計(jì)占比66%。這意味著，剛需購房絕對主導(dǎo)，也是穩(wěn)定住房購置基本盤的彰顯，但這些人群不僅對購房門檻敏感，對房貸月供也較敏感。

因此，“商轉(zhuǎn)公”有利于發(fā)揮公積金普惠金融的優(yōu)勢，降低住房消費(fèi)成本。在公積金貸款各檔期利率均低于商業(yè)貸款利率1-1.5個百分點(diǎn)（100-150個基點(diǎn)）的情況下，“商轉(zhuǎn)公”在降成本、惠民生方面的效果顯著。此次廣州提出，申請“商轉(zhuǎn)公”的貸款房屋，須為產(chǎn)權(quán)人家庭在廣州市的自住住房，且為唯一住房，也顯示對合理消費(fèi)的扶持。啟動“商轉(zhuǎn)公”有利于穩(wěn)定剛需交易，提振市場情緒并實(shí)現(xiàn)樓市回穩(wěn)。

當(dāng)然，申請“商轉(zhuǎn)公”有前提條件，比如在公積金個貸率（貸款余額/繳存余額）低于75%，不影響繳存人正常提取、貸款等基本用途的情況下，才能啟動“商轉(zhuǎn)公”；個貸率在85%-90%時(shí)，實(shí)施額度管控、預(yù)約申請等措施，意味著“商轉(zhuǎn)公”額度受限；個貸率超過90%要暫停申請。據(jù)報(bào)道，2024年廣州公積金個貸率為88%，屬中性偏松，“商轉(zhuǎn)公”有一定潛力。

同時(shí)，此次廣州提出，“商轉(zhuǎn)公”貸款額度不得超過購房總價(jià)款的60%，購房總價(jià)款以房屋原購買價(jià)格與重新核查（重新評估）價(jià)中的較低者為準(zhǔn)。這意味著，這一政策突破了約定俗成的70%貸款價(jià)值比（即貸款額度/房屋價(jià)值一般為70%），本身就降低了可貸額度。另外，申請對象和條件中，廣州此次新政提出了多個條件。比如，原商業(yè)貸款已放款5年以上且已獲得原商業(yè)貸款銀行同意轉(zhuǎn)為純公積金貸款；比如，原商業(yè)貸款在申請前24個月內(nèi)沒有逾期記錄；比如，在廣州市開戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個月及以上等，這些條件有風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，也有商業(yè)銀行利潤的訴求，但客觀上可能也濾掉了一部分可貸人群。

6月13日的國常會提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。在存量政策應(yīng)出盡出的情況下，新的政策必須著眼于住房消費(fèi)痛點(diǎn)、大宗消費(fèi)特性、交易成本敏感等，從激活整體消費(fèi)的架構(gòu)入手。基于此，近期各地在公積金、老舊小區(qū)改造、好房子等政策上著力。

近期，低總價(jià)房源成交增加是共性。比如根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，5月份上海、北京、深圳300萬元總價(jià)的二手房交易占比分別為50%、46%、44%。筆者認(rèn)為，剛需越來越主導(dǎo)是住房夯實(shí)消費(fèi)屬性的體現(xiàn)，也是供求關(guān)系重大變化的情況下住房潛力需求的體現(xiàn)。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，這類消費(fèi)客觀上需要普惠金融的扶持。因此，“商轉(zhuǎn)公”也預(yù)計(jì)將會在更多城市推廣。

但據(jù)報(bào)道，多數(shù)一二線城市的個貸率在警戒線（85%）左右或上方，意味著一二線熱點(diǎn)城市“商轉(zhuǎn)公”的潛力余額有限。筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于實(shí)現(xiàn)公積金的異地流轉(zhuǎn)、調(diào)節(jié)余缺，特別是在都市圈內(nèi)、省內(nèi)等人口流動較大的區(qū)域，這能夠提升“商轉(zhuǎn)公”的深度和廣度。